a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

Ondernemersverhaal Dooper

Melkveehouder Egbert Dooper uit het Gelderse Leuvenheim heeft de afgelopen vier jaar flinke investeringen gedaan. Een complexe operatie met meerdere ‘deals’ die hij in nauw overleg met de rentmeester van a.s.r. landelijk vastgoed uitvoerde. ‘Dat verliep prima. Het ging in goed samenspel.'

’Menig veehouder zou duizelen van wat er allemaal in korte tijd gebeurde op het bedrijf dat tegen een landgoed ‘De Wilbaan’ aanleunt: een nieuwe stal voor 200 koeien, een kavelruil, het omzetten van de pachtboerderij plus bedrijfsgebouwen in eigendom en het omzetten van reguliere pachtgrond in eigendom en erfpacht. Bij alles was a.s.r. landelijk vastgoed nauw betrokken.

a.s.r wil ondernemende boeren
‘a.s.r. heeft flink meegedacht en mee vooruit gekeken’, prijst de Gelderse melkveehouder het goede samenspel. ‘a.s.r. wil graag dat goede ondernemende boeren op hun grond in stand blijven. Goed en standvastig beheer van hun grond is voor hen van belang’, stelt hij. Dat wil niet zeggen dat het bij de onderhandelingen allemaal ten gunste van de boer gaat. ‘a.s.r. is aardig, maar ze blijven natuurlijk wel zakelijk.’ Daar is niks mis mee, vindt Egbert Dooper. Hij haalt een uitspraak van zijn buurvrouw aan die stevige marktconforme pachtprijzen van a.s.r. nog niet zo verkeerd vond. ‘Dat dwingt je om zelf ook zakelijk te blijven. Daardoor krijg je ook geen luie boeren, zei ze.’ Hij is het met haar eens.

“Beide partijen moeten water bij de wijn doen om het eens te worden”
Zelf moet je als ondernemer in de onderhandeling ook stevig in de schoenen staan, stelt de veehouder. ‘Ook jij moet zakelijk blijven. Je bent de onderliggende partij, want zij hebben de grond. Daar moet je samen uitkomen.’ In het begin van de onderhandelingen zaten a.s.r. en de pachter in vraag en aanbod een flink eind van elkaar af. ‘Dan moet je van beide kanten water bij de wijn doen om het eens te kunnen worden.’   

Van een versleten melkstal naar een groots project
Het kwam allemaal aan het rollen, doordat de 2 x 8 melkstal uit 1976 versleten was en hard aan vervanging toe was. Hij koos voor een swingover. ‘Razendsnel, daar kan een carrousel nauwelijks tegenop’, klinkt het tevreden. Robots waren niet aan de orde, want dat zou een te groot investeringsbeslag betekenen. Bij de plannenmakerij bleek al snel dat eigenlijk ook de koestal vernieuwd en vergroot moest worden. Klaar voor het quotumvrije tijdperk. Egbert Dooper bouwde in 2012/2013 een nieuwe stal met een swingover melkstal en hij breidde uit van 125 naar 200 melkkoeien. Die zette hij meteen flink vol, omdat hij de komst van dierrechten verwachtte, die groei zouden afbakenen. Dan kun je er maar beter voor zorgen om een sterke uitgangspositie te hebben, voordat die rechten ingevoerd zouden worden, redeneerde de veehouder. Kortom zorgen dat je de stalruimte optimaal benut met aantallen vee, voordat die rechten er komen. ‘Je wist dat er iets aankwam. Het is alleen sneller gegaan, dan gedacht’, constateert hij. Uiteindelijk  zijn het geen dierrechten geworden, maar fosfaatrechten: beide houden een beperking van het aantal koeien in.  De ondernemer is achteraf blij dat hij de stal vol had staan voordat de beperking werd afgekondigd. Daardoor raakt de invoering van de fosfaatrechten hem wel, maar niet zo keihard als sommige anderen.

De bank wil meer zekerheid
In 2009 had hij de vergunning voor de uitbreiding al voor elkaar, maar de financiering bij de bank bleek nog een hele hindernis. Voor het hele bedrijf plus de gebouwen gold toen nog  de pachtsituatie. De bank wilde meer zekerheden. Gebouwen en boerderij in eigendom verkrijgen plus het omzetten van pachtgrond in eigendom en in erfpacht bleek uiteindelijk de sleutel om de financiering rond te krijgen.  

“Waarom koop je de gebouwen niet”
De bouwplannen brachten, met de rentmeester van a.s.r. landelijk vastgoed als initiatiefnemer, gesprekken op gang over de gebouwen en de grond, die Egbert Dooper van a.s.r. pachtte. ‘Waarom koop je de gebouwen niet’, stelde de rentmeester voor ten teken dat a.s.r. het accent op de grond legt en niet op de gebouwen.  Dat resulteerde in wat tegenwoordig een package deal heet, een veelomvattende overeenkomst waar beide partijen baat bij hebben. De veehouder kocht de boerderij en de bedrijfsgebouwen van a.s.r. Tegelijkertijd nam hij 15 ha reguliere pacht van a.s.r over tegen de toen geldende marktprijzen. In een volgende deal zat het inleveren van 7,5 ha reguliere pacht om daarvoor 15 ha landgoederfpacht terug te krijgen. Alsof het nog niet genoeg was, deed hij ook nog een kavelruil van 15 ha met zijn buurman, ook pachter bij a.s.r. landelijk vastgoed. Dan was er nog een derde deal, de ruil van 5,3 ha die Egbert Dooper in het nabij gelegen landgoed Engelenburg in Brummen in pacht had. Daardoor kon a.s.r. de grond bij dit landgoed in één hand krijgen. Overigens loste de kavelruil wel iets van de grote versnippering op het bedrijf van Egbert Dooper op, maar nog lang niet alles. ‘Het blijft zo slecht verkaveld, dat ik de koeien het hele jaar op stal moet houden. Het is ondoenlijk om ze steeds naar andere percelen te verweiden.’   

Omzetten van reguliere pacht in landgoederfpacht
Dat omzetten van reguliere pacht in landgoederfpacht staat Egbert Dooper wel aan, omdat hij als ondernemer dan veel langer (30 jaar) zekerheid heeft dat het bedrijf over de grond kan beschikken. Bij regulier pacht is dat voor los land minimaal 6 jaar. Voordeel van landgoederfpacht ten is dat de erfpachter een lager basisbedrag moet betalen dan bij normale erfpacht: 15 procent van de waarde in plaats van 30 procent. Een nadeel vindt Egbert Dooper dat de landgoederfpachter na die 30 jaar niet het eerste recht op koop heeft. Het is daardoor ongewis wat er aan het eind van de pachtperiode gebeurt. Niettemin wil hij wel meer omzetten, maar dat is nu niet aan de orde. Gezien de vele investeringen is het nu financieel pas op de plaats.  

Driemaal daags melken is financieel nodig
Het nieuwe financiële plaatje bepaalde ook de keuze de keuze voor driemaal daags melken. Meer melk (van 8.500 kg per koe naar 10.000 kg) betekent simpelweg dat er meer melkgeld binnenkomt als zekerheid voor de bank. Die melkprijs is nu laag. Dat houdt de melkveehouderij al maanden in haar greep. Met alle investeringen van de laatste paar jaar en de daarbij behorende kredieten raakt die lage prijs het bedrijf van Egbert Dooper stevig in de portemonnee. ‘Gelukkig hebben we in de periode toen de melkprijs nog rond de 35 tot 40 cent zat (in 2013 en 2014 red.) een flink deel van de investering uit de lopende rekening kunnen betalen”, merkt hij op. ‘Het is nu heel sober, maar we redden het. Het moet geen twee jaar duren. Dan gaan we ten onder, maar dan is ook de hele Nederlandse melkveehouderij failliet. Zover zal het niet komen.’  

Profiel
Egbert Dooper (49) is een ondernemende melkveehouder in Leuvenheim, een klein plaatsje aan de weg  tussen Zutphen en Dieren. Het bedrijf  telt 200 melkkoeien, die zorgen voor 2 miljoen kg melk per jaar met 4,20% vet en 3,58% eiwit. Er zijn momenteel 180 stuks jongvee, maar dat aantal wordt teruggebracht. In de nieuwe swingover melkstal worden de koeien driemaal daags gemolken: om half zes ’s morgens, half twee ’s middags en half tien ’s avonds.

Het bedrijf was vroeger onderdeel van het landgoed De Wildbaan, maar nu is het eigendom en gepacht. Het is ongelukkig verkaveld met een groot aantal percelen afgewisseld door bos. Een kleine huiskavel en kavels te ver op afstand maken, dat beweiding niet mogelijk is. De koeien staan het hele jaar op stal. Het bedrijf beschikt over 125 ha grond verdeeld over 21 ha eigendom en 25 ha eenjarige losse pacht, 18,5 ha reguliere pacht en 34,5 ha erfpacht, allen van a.s.r. landelijk vastgoed en 26 ha pacht van Staatsbosbeheer in de uiterwaarden met daarop een weidevogelbeheerpakket.

Er is een vaste medewerker en een medewerker voor driekwart week. Annelies Dooper (45) werkt drie dagen buitenshuis en doet de administratie. Het echtpaar heeft drie kinderen: Sjoerd (18), Femke (16) en Lieke (12).   

Terug naar de nieuwsbrief