a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

Ondernemersverhaal Dijk

De beide broers Jan en Johan Dijk hadden een serieus probleem. De uit 1972 daterende melkveestal moest hoognodig vernieuwd worden, terwijl in de varkensstal verplicht luchtwassers moesten komen. Bij de bank kregen ze de financiering niet rond. Erfpacht bracht uitkomst. 

Dat het toch rond kwam is in feite te danken aan de vorig jaar overleden vader van de twee broers. Hij begon als pachtboer in de Noordoostpolder, maar kocht ook grond op het ‘oude’ land in de kop van Overijssel. De eerste percelen in de jaren ’80 voor 7.700 euro per hectare. Een schijntje vergeleken met de huidige prijzen van 60.000 euro bij Luttelgeest oplopend tot meer dan 80.000 euro elders in de polder. Dick Akse, belastingadviseur bij het accountantsbureau Countus, mengt zich in het gesprek. “Tot in de jaren ’90 was het advies in de polder dat je financieel het voordeligst boert als je op pachtgrond zit. Niemand had verwacht dat de grond zoveel meer waard zou worden. Nu ligt het anders en houden de agrariërs een aanmerkelijk deel eigen grond aan. Dat biedt ook meer zekerheid bij uitbreiding, vernieuwing en de mestafzet.”

Toch een toekomstbestendig bedrijf
Dat hebben de broers aan den lijve ervaren. “Als we geen eigen grond hadden gehad, hadden we de nieuwe stal en de luchtwassers niet op deze manier voor elkaar gekregen. Dan was het niet vernieuwen of bouwen op een goedkope manier, zoals je niet wilt”, geven de twee aan. Anders gezegd, de toekomst van het bedrijf zag er aanvankelijk niet rooskleurig uit. “Nu we de stap toch hebben kunnen zetten, staat er een toekomstbestendig bedrijf.”

Waardestijging grond benutten
De bank kwam met het idee om de waardestijging, die de grond heeft doorgemaakt, te benutten voor de investering. Er waren twee mogelijkheden: grond verkopen om zo geld vrij te maken of grond in erfpacht uitgeven. Jan en Johan Dijk kozen mede op advies van de accountant nadrukkelijk voor erfpacht. Daarmee houden ze de beschikking over de grond. Belangrijk voor de mestafzet, maar ook belangrijk als inkomstenbron, zodat ze genoeg grond beschikbaar houden voor de lucratieve verhuur aan bollentelers. Voor die onderhuur hebben ze specifieke bepalingen laten opnemen in het erfpachtcontract.

Zorg voor bedrijf dat verkoopbaar is
De twee broers hebben geen bedrijfsopvolger, maar mochten ze er op den duur mee willen stoppen, dan staat er een bedrijf waar een ander mee verder kan. Een bedrijf dat verkoopbaar is en waar de grond op den duur ook weer in eigendom verkregen kan worden, vrijwel zeker voor een lagere prijs dan de dan geldende marktprijs. In het contract is vastgelegd, dat terugkoop na vijftien jaar kan of aan het eind van de erfpachtperiode na 26 jaar. Dat gebeurt via een vooraf afgesproken formule. Daarbij is uitgegaan van een taxatieprijs voor de grond. Van dat bedrag hebben de twee erfpachters van a.s.r. landelijk vastgoed 70 procent van de waarde gekregen om hun investering te financieren. De andere 30 procent blijft als het ware in een spaarpot zitten. Ze betalen op het moment van terugkoop zoals de ontwikkelingen nu zijn minder dan de marktprijs. De jaarlijkse erfpachtcanon is ook op die 70 procent gebaseerd.

Binnen één week een offerte
Het was aanvankelijk nog niet zo gemakkelijk om een partij te vinden, die de erfpachtconstructie wilde toepassen. Met één partij duurde het een half jaar zonder dat er uitsluitsel kwam. Toen pakte belastingadviseur Dick Akse de telefoon om a.s.r. landelijk vastgoed te bellen. “Binnen één week lag er een offerte.” Om het vervolgens op papier allemaal af te werken en te taxeren nam nog 1,5 maand in beslag, maar in het voorjaar van 2014 was het rond. Er zat ook druk op, want wettelijk moest het varkensbedrijf voldoen aan de eis van luchtwassers. Dat had op 1 januari 2013 al het geval moeten zijn, maar een milieuadviesbureau uit Almelo, dat overal in Nederland bezwaar aantekent tegen de intensieve veehouderij, lag dwars. Uiteindelijk zijn die wassers er dit jaar gekomen, net als de melkveestal, die op een nieuwe fundering rond de oude stal is gezet. Ook net op tijd, want de oude stal had zomaar met een stevige storm flinke schade op kunnen lopen. Waar andere melkveehouders zo’n nieuwbouw aangrijpen om direct uit te breiden, heeft Jan Dijk ervoor gekozen om zijn veestapel op peil te houden. Hij had 110 koeien en hij houdt 110 koeien, hoewel zijn in 2007 aangeschafte robot 150 koeien aan kan. “Verder groeien heeft voor mij geen zin. Dan moet ik er personeel bij nemen en schiet er dan weinig mee op.”

Erfpacht is net als eigen grond
Voor Jan en Johan Dijk voelt het niet anders dat 14,7 hectare van de grond die ze in gebruik hebben nu is voorzien van een erfpachtetiket. “Helemaal niet. Het is net als eigen grond. Daar ga je vanuit. Het is zeker niet zo dat je minder aan die erfpachtpercelen doet. We hebben pas nog drainage aangebracht. Je wilt de grond verhuren, dan moet ze goed zijn”, zeggen de twee met nadruk. Wel beseffen ze dat de kostprijs omhoog gaat, omdat ze een jaarlijkse canon moeten betalen, die geïndexeerd is. Net als een hypotheek is de canon aftrekbaar van de belastingen. “En de canon is lager dan rente betalen voor een lening van de bank”, voegt de Countus-adviseur toe. Hij wijst er aan de andere kant op dat a.s.r als grondeigenaar in de loop der tijd een deel van de grondwaardestijging krijgt, omdat de terugkoopprijs net als de canon geïndexeerd is.

We kunnen vooruit
Al met al beschouwen de twee broers de erfpacht als een goede deal. “Wij kunnen vooruit. Er ligt een contract zonder haken en ogen, waarmee we goed uit de voeten kunnen.” De benadering van de kant van a.s.r. beschrijven ze als vlot, zakelijk, met kennis van zaken en praktisch ingesteld. “Het blijft natuurlijk een zakelijk opererend bedrijf”, merkt adviseur Akse op. “Maar je weet wel waar je aan toe bent.” Smaakt het naar meer? “Op zich niks op tegen, maar de noodzaak is er nu niet.”

Profiel
Jan (52) en Johan (51) Dijk hebben in Luttelgeest een maatschap met daaronder twee ondernemingen: een melkveebedrijf en een varkensbedrijf op twee verschillende locaties een zeugen- en een vleesvarkensbedrijf. Jan doet de koeien, Johan de varkens. In het voorjaar is de vernieuwde melkveestal voor 110 koeien gereedgekomen. Een SAC robot met twee boxen melkt de koeien, die op jaarbasis 900.000 kg melk produceren. 2,7 melkingen per koe per dag. Het jongvee is uitbesteed. Het varkensbedrijf omvat 180 zeugen en 1400 vleesvarkens.

De broers beschikken over 60 hectare grond, waarvan 14,7 hectare erfpacht. Zij boeren grotendeels op het vroegere strand van de Zuiderzee. Puur zand. Het stuift als het droog is. Aan de andere kant is de grond ideaal voor bollenteelt. Ze verhuren land voor tulpen (6 hectare), lelies (7 hectare) en aardappelen (12,5 hectare), steeds op andere percelen. Dat rouleren, staat ook wel bekend als de reizende bollenkraam.