a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

Kavelruil in de praktijk bij a.s.r. Landelijk Vastgoed

Kavels liggen vaak her en der verspreid, soms ver van huis en bedrijf. Boeren streven daarom naar concentratie van kavels dichterbij het bedrijfsgebouw om daarmee het bedrijf efficiënter te kunnen exploiteren. Kavelruil is de manier om landbouwstructuur en kavelconcentratie bij bedrijfsgebouwen te realiseren. a.s.r. Landelijk Vastgoed met ruim 35.500 hectare grond in Nederland, heeft samen met pachters en erfpachters geregeld te maken met kavelruil. Luuk Geerts, rentmeester bij a.s.r. Landelijk Vastgoed voor Flevoland, Friesland en Groningen en Michel van Ingen, coördinator aan- en verkopen bij a.s.r. Landelijk Vastgoed, nemen u mee in hun ervaringen met kavelruil.

Hoe ontstaat een kavelruil bij pachters en erfpachters?
Een standaard formule voor kavelruil bestaat niet. Er moeten in ieder geval drie partijen zijn die onderling vrijwillig willen ruilen. Het initiatief van een kavelruil ligt altijd bij onze pachters en erfpachters, zij zijn immers zelf verantwoordelijk voor een optimale en efficiënte bedrijfsvoering binnen hun eigen visie. Zij kennen ook de mogelijkheden in de nabije omgeving, weten waar collega agrariërs grond hebben liggen, maar kennen ook de wensen van die agrariërs. Zo ontstaat er eens in de zoveel tijd een moment dat “de koe bij de horens wordt gevat” en wordt er een kavelruil georganiseerd.

Hoe kijkt a.s.r. Landelijk Vastgoed aan tegen kavelruil?
De grondhouding van a.s.r. Landelijk Vastgoed om aan een kavelruil mee te doen is overwegend positief. Bij het verplaatsen naar een nieuwe locatie zijn wij natuurlijk wel kritisch over de ligging, de kavelvorm, de ontsluiting op de openbare weg, de grondsoort, de waterhuishouding en de koopsom, maar wij verwachten dat de erfpachter dat ook zal zijn. Het grote voordeel ligt uiteindelijk bij de erfpachter door kavelconcentratie en derhalve kostenbesparing en niet bij ons. Zo zijn pachters en erfpachters geen overdrachtskosten van de notaris en geen kadastraal recht verschuldigd, deze worden namelijk betaald door de provincie. Soms wordt er provinciaal ook nog een kleine subsidie verstrekt om tegemoet te komen in de inrichtingswerken zoals het leggen van een dam.

Hoe werkt een kavelruil in het geval van erfpacht?
Meestal blijven wij met het blooteigendom op de oude locatie liggen en wordt het erfpachtrecht met toestemming van a.s.r. Landelijk Vastgoed aan een collega agrariër overgedragen. Aan de erfpachtvoorwaarden - in het bijzonder de canon en de looptijd - verandert niets. Een andere mogelijkheid is om het blooteigendom e verplaatsen. Bij een dergelijke ruil wordt het blooteigendom door a.s.r. Landelijk Vastgoed en het erfpachtrecht door de erfpachter gelijktijdig op de oude locatie verkocht en daarmee wordt de huidige erfpachtovereenkomst beëindigd. De nieuwe locatie wordt in overleg met a.s.r. Landelijk Vastgoed door de erfpachter gekocht en vervolgens wordt het blooteigendom onder het voorbehoud van het recht van erfpacht aan a.s.r. Landelijk Vastgoed verkocht. De oppervlakte kan groter of kleiner zijn. Er wordt een nieuwe erfpachtovereenkomst afgesloten tegen de op dat moment geldende voorwaarden dus ook nieuwe canon en termijn.

Hoe werkt een kavelruil in het geval van pacht?
Als verpachter zijn wij in het voortraject van een kavelruil als volledig juridisch eigenaar meer betrokken dan bij erfpacht en kan de ruiling bijvoorbeeld alleen plaatsvinden als wij in kunnen stemmen met de nieuwe locatie. Uiteraard speelt de stem van de pachter als initiatiefnemer in het voortraject een belangrijke rol. Als verpachter brengen wij grond in en krijgen elders op de gewenste locatie grond toebedeeld. Onze criteria zoals hiervoor genoemd met betrekking tot de ligging, de kavelvorm etc. zijn hier ook van toepassing. De pachtovereenkomst op de oude locatie wordt beëindigd door middel van een wijzigingsovereenkomst die bij de Grondkamer moet worden geregistreerd en goedgekeurd. Het eindresultaat is dat de pachter op de nieuwe locatie een nieuw persoonlijk recht via een wijzigingsovereenkomst en bij uitzondering een nieuwe reguliere pachtovereenkomst

Is er een praktijkvoorbeeld van een kavelruil waar erfpachters van a.s.r. Landelijk Vastgoed aan meededen?
Laatst namen een aantal van onze erfpachters en a.s.r. Landelijk Vastgoed deel aan een kavelruil waarbij 64 partijen en 60 kavels betrokken waren. In deze ruilovereenkomst zijn ongeveer 340 kadastrale percelen geruild, ook grensoverschrijdend. Dit is wel een van de grotere kavelruilovereenkomsten die we voorbij hebben zien komen. Zo bestond die laatste kavelruilakte uit ongeveer 137 pagina’s en dat vergt behoorlijk wat inzet van veel partijen. In deze akte van kavelruil is van een perceel van a.s.r. Landelijk Vastgoed het erfpachtrecht aan een nieuwe partij verkocht. In de andere gevallen in deze akte was er sprake van de aankoop van het blooteigendom onder voorbehoud van een nieuwe erfpacht uitgifte. Bij een dergelijk proces zijn wij zeer nauw betrokken als het gaat om de positie van onze cliënt. De getrainde ogen van onze specialisten stellen zich niet alleen proactief op maar lezen nauwkeurig mee en monitoren de veranderingen in de documenten. Onze cliënten ervaren dat als een echte toegevoegde waarde. 

undefined


Benieuwd naar de achtergrond van Luuk Geerts en zijn passie voor landelijk vastgoed? Kijk dan hier.

 

 


Lees ook het themabericht over kavelruil

Terug naar de nieuwsbrief